Das „Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache

Grundsätzlich ist keine zeitliche Befristung der Laufzeit des Vertrages möglich.
Ausnahmen davon sind nur möglich, wenn Befristungsgründe der § 575 und §575 a BGB gegeben sind. Dazu gehören beispielsweise die Nutzung für Familienangehörige nach Ablauf der Mietzeit und die gesetzlich neu eingefügte
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Ausnahme, die die Befristung des Mietverhältnisses gestattet, wenn der
Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit für ihm obliegende oder ihm
übertragene öffentliche Aufgaben nutzen will.

Die ordentliche fristgerechte Kündigung des mit dem Vermieter eingegangenen
Vertrages ist zukünftig nur bei Vorliegen der normierten Kündigungsgründe nach §§ 573 – 573 b BGB möglich und bedarf zwingend der Schriftform, § 568 Abs. 1 BGB.
Hierdurch wird vermieden, dass trotz des grundsätzlich vorliegenden
gewerblichen Mietvertrags der Vertrag nicht einfach ohne Vorliegen von
anerkannten Gründen nur mit Ablauf der Kündigungsfrist durch den Vermieter
beendet werden kann. Das Vorliegen der Kündigungsgründe des Vermieters ist
dadurch auch gerichtlich überprüfbar, mit der Folge, dass ausgesprochene
Kündigungen rechtswidrig sein können und keinen Bestand haben. Hierdurch
werden die Untermieter und Untermieterinnen geschützt.

Die Länge der einzuhaltenden Kündigungsfrist verändert sich zukünftig im
Vergleich zur aktuellen Rechtslage mit der Dauer des Mietverhältnisses. Die
Grundkündigungsfrist beträgt 3 Monate. Die Kündigungsfrist des Vermieters
verlängert sich nach 5 Jahren und nach 8 Jahren um jeweils 3 Monate, § 573 d
Abs. 1 BGB.

Hier geht es um die außerordentliche Kündigungsmöglichkeit des Vermieters bei Zahlungsverzug des Trägers als Mieter. Hier wird die Möglichkeit eröffnet, eine grundsätzlich wegen Zahlungsverzugs gerechtfertigte außerordentliche fristlose Kündigung des Vermieters durch Nachzahlung innerhalb einer bestimmten Zeitspanne rechtswidrig werden zu lassen und damit abzuwenden. Der Kündigungsgrund muss durch den Vermieter im Kündigungsschreiben
angegeben werden und zu Lasten des Mieters können vertraglich keine
abweichenden Vereinbarungen getroffen werden.

Zu großem Teil finden zukünftig die Regelungen zur Begrenzung der Miethöhe des Wohnraummietrechtes Anwendung (§§ 557 ff BGB). Das bedeutet, dass Mieterhöhungen nur im gesetzlich vorgegebenen Rahmen möglich sind. Dazu stellt das deutsche Mietrecht entsprechende Regelungen auf, wann und um wie viel die Miete erhöht werden darf.

Zum Beispiel muss der Mieter während des Mietverhältnisses eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) üblicherweise zulassen. Jedoch darf die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 Prozent des Ausgangmietzinses (i.d.R. Nettokaltmiete) steigen (Kappungsgrenze). In von den Landesregierungen bestimmten Gebieten mit erhöhtem Wohnraumbedarf gilt
innerhalb von 3 Jahren eine Kappungsgrenze von 15 Prozent.
Darüber hinaus können die Vertragsparteien die Änderung der Miethöhe als
Staffel- oder Indexmiete (§ 557a, b BGB) vereinbaren.

Unabhängig davon kann der Vermieter bei Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3,4,5, oder 6 wie bspw. energetischen Modernisierungen, Gebrauchswertverbesserungen der Mietsache (Anschluss ans Kabelfernsehen etc.) die Miete jährlich um 8 Prozent der Modernisierungskosten erhöhen. Bei den Modernisierungsmieterhöhungen ist u.a. zu beachten, dass sich die Miete in 6 Jahren nicht um mehr als 3 Euro/m² erhöhen darf (§ 559 BGB).
Macht der Vermieter eine Modernisierungsmieterhöhung geltend, kommt dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu (§ 561 BGB).

Die sog. „Mietpreisbremse“ (§ 556 d-g BGB), nach welcher die Miete bei der
Wiedervermietung in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten maximal 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen darf, gilt für die o.g. und hier infrage stehenden Mietverhältnisse nicht. Das heißt, der Miethöhe bei einem neuen Mietvertragsabschluss kaum Grenzen gesetzt sind. Ausnahmen bilden hier das Wirtschaftsstrafrecht und das Strafrecht.

Sieht sich der Mieter mit einer Mieterhöhung konfrontiert, sollte er in jedem Fall genau prüfen oder prüfen lassen, ob die gesetzlichen Vorgaben vom Vermieter eingehalten werden.

Der Vollständigkeit halber sei noch erwähnt, dass dem Mieter ein Vorkaufsrecht bei Umwandlung in Wohneigentum eingeräumt wird und dass bei Wohnraumumwandlung eine Kündigungsbeschränkung geregelt ist, §577 und 577 a BGB

Da die gesetzliche Neuregelung nur für neue ab dem 01.01.19 abgeschlossene Verträge der Träger der Wohlfahrtspflege Anwendung findet, bleibt abzuwarten, wie sich der höhere Schutz auswirkt.

Wir haben versucht, Ihnen die aus unserer Sicht für die Träger in der Praxis wichtigsten Neuerungen kurz hinzuweisen. Sollten Sie darüber hinaus Fragen oder konkreteren Informationsbedarf haben, wenden Sie sich gern an uns.